アメリカ 海外不動産投資

アメリカ不動産投資で業者選びはかなり重要

アメリカ不動産投資をする際の注意まとめ

アメリカにも日本の『sumo』のような不動産検索サイトがいくつもあります。

これは誰でも自由に閲覧でき、情報を確認することができます。

アメリカ不動産を購入をしようと思えば誰でも情報は手に入ります!

 

日本のように情報は一部の業者が握ったりすることは、アメリカでは厳しく禁じられています。

アメリカの不動産屋が知り得た物件情報は、24時間以内に情報公開をしないといけないという決まりがあり、罰金はもちろんライセンス剥奪の可能性も出てきます。

また過去の情報(価格を含め)も閲覧することもできており、買い手が購入判断をするのに必要な情報は全て情報サイトで閲覧できるようになっています。

 

情報は全て平等に公開されているアメリカの不動産

とある日系不動産業者様から物件情報をいただく機会がありその資料に驚きを隠せなかった!

 

日本の業者様からの物件資料

日本の業者様からの届いた海外不動産資料

先日、アメリカ不動産を取り扱っている不動産業者様から物件情報を頂いた。

その案件の概要をまず簡単にまとめてみる。

  • 人口増加エリアで今後十分にキャピタルゲインも狙える
  • 利回りはキャップレート年4%弱
  • 建物比率70%
  • 築年数は比較的新しいため8年償却
  • $260,000

「相当お手頃な案件」という文言も加えられかなりおすすめされている。

 

パッとみた感じ別に普通だと思います。

建物比率70%なので建物$182,000、土地$78,000になります。

8年償却なので年間$22,750、日本円で2,502,500円(110円で計算)の償却が狙える物件になります。(あくまで概算)

 

わたしLagmoは心配性なので不安要素になり得る情報は基本調べます。

なのでいつも通りアメリカの不動産情報サイトを利用して

  • 過去の価格を調べ価格上昇が考えられるのか
  • 賃貸価格が適正価格なのか

をとりあえず調べてみました。

 

アメリカの不動産情報サイトで調べてみる

アメリカの不動産情報サイトで調べてみる

最終売却価格

アメリカの不動産情報サイトを利用して頂いた案件の最終売買価格をまずは調べてみました。

その金額!

物件価格$208,633

と表示されており、2度見・3度見してしまいました。

資料との価格差$51,367、日本円にすると5,650,370円(110円で計算)にもなります!

 

物件を売るだけで600万弱の利益。

2018年7月が最後の売却価格で、その価格より25%近く上乗せした価格で販売。

2ヶ月弱で25%

こんないい商売ありえませんよね。。。

 

賃貸料金

アメリカの不動産情報サイトは賃貸価格(家賃)も表示されます。

その価格も何故かアメリカで表示されている賃料よりも−$25/月になった内容で頂いた案件には記載されており、

情報サイトには周辺の物件の家賃と比べると適正家賃は更に−$75/月とのこと(一般的な物件だと)

 

ということは元々$100も高く貸していた(もしくは今も貸している)ので、売却のタイミングを見計らい賃貸価格を修正して−$25となったのか??

このあたりはわかりませんが現在の家賃よりも頂いた資料にはなぜか−$25の家賃になっている金額が記載されている。

 

もちろん情報サイトに出ている持ち主は、資料を送っていただいた業者様です。

建物比率70%は同じなので建物が$146,043、日本円で16,064,741円

築年数が22年よりも若い物件でしたので、8年償却で年間$18,255、2,008,092円となります。

なんか計算していて気づきました。

頂いた資料の価格は計算しやすい!もしかしたら事前に計算しやすいように調整された価格?になっているようにも考えられます。

 

アメリカの不動産情報を元に計算

アメリカの不動産情報を元に計算

せっかくなので資料を送ってくださった業者様の利回りを計算したい。

物件価格$208,633

情報サイトに公開されている現在の家賃価格から計算すると単純利回りは9.2%となります。

頂いた資料の価格と資料に書かれていた家賃で計算すると単純利回りは7.2%

年間2%がどこかに浮いてしまっています・・・。

 

不思議だ。

頂いた資料のキャップレートは4%弱とあったので、

きっと業者様はキャップレートで6%弱の利回りになる。

 

アメリカ不動産投資をするのに便利なサイト

アメリカ不動産投資をするのに便利なサイト

アメリカで不動産を購入を考えている方全て下記のサイトをブックマークもしくはアプリもあるのでインストールをおすすめしたい。

 

まとめ

アメリカ不動産投資をする際の注意まとめ

このように調べればすぐわかるようなことなので、この不動産業者様が全て悪いとは言いません。

が、さすがに金額乗せ過ぎでは!?と思ってしまいます。

 

この先売却する時どのような価格で売却できるのか、家賃は?

この先どのようにこの物件の出口を見に出すのかを考えると困難を要する道しか考えつかない。

 

もしかしたら周辺物件と比べ付加価値がついているのかもしれないのであまり変なことも言えませんが、全ての投資家さんにお伝えしたことは業者選びは慎重に!!

そして、手元に届いた資料は鵜呑みにせずまず自分で調べてみてください

 

 

 

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Lagmo(ラグモ)です。

国内不動産・航空機・太陽光で投資と節税 アメリカ不動産から得る家賃収入を開発投資へ複利的運用中 不動産開発4年で資産200%増加|投資歴9年 筋トレでメンタルと健康を維持し、投資で自信とゆとりある自分をつくりだす。

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