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「京都の長屋」で節税!海外不動産と比べてどちらがお得?

「京都の長屋」で節税!海外不動産と比べてどちらがお得?

2016年11月に会計検査院が内閣に送付した「平成27年度決算検査報告」の中で海外不動産による節税に関する内容が報告され毎年改正されると言われています。

2019年時点でまだ改正されず海外不動産を利用し減価償却をとった節税スキームは利用されています。

ただ、これは海外でないと利用ができないのか?

と思われている方もみえましたので、今回は海外不動産と京都の不動産を利用した節税について書いていきたいと思います。

 

なぜ今「京都の長屋」なのか?

なぜ今「京都の長屋」なのか?

2020年の東京オリンピックを間近に控え、外国人観光客のさらなる増加が見込まれています。

その外国人観光客に不動の人気を誇る京都で、趣のある町並みを形作っているのが「長屋」です。

長屋は「町家」とも称され、築50年以上の古い木造家屋のことを指します。

 

1つの細長い建物の中に4畳半程度の部屋と土間をもつ複数戸が含まれ、それぞれに玄関がある集合住宅のような構造を持っています。

観光客増加に伴うホテル不足が懸念される中、長屋を民泊として活用し賃金収入を得ようという投資家が増加しています。

築年数がかなり古いので1000万円強で購入できる物件が数多くあり、現実的な購入価格も人気の要因となっています。

多くが狭い路地にあり、建築基準法が定める「敷地が道路に2m以上接する」義務を満たさず流用しにくい等、土地が格安なワケあり物件も狙い目です。

土間や土壁などの古い構造を活かせば、リノベーション費用は150万円~300万円で済むとも言われています。

工事費用が20万円以上の場合、リノベーション費用は減価償却費に計上することができます。

 

長屋のユニークでレトロな特徴を活かし、民泊だけでなくレストランやカフェ、アトリエ、オフィスなど幅広い需要が見込まれます。

特に土間という空間は現在需要が高まっているオープンスペースとして使用でき、陶芸家やデザイナーなどフリーランスの仕事場や、人々の触れ合いの場として発展することが予想されます。

また家賃相場が6~7万円と比較的安価なので、外国人労働者や若者の需要も期待できるでしょう。

 

 

海外不動産と「京都の長屋」減価償却面ではどちらがお得?

海外不動産と「京都の長屋」減価償却面ではどちらがお得?

京都の長屋は築年数が非常に古いにも関わらず、建物としての歴史的価値や需要が高いです。

そのため、中古物件が有利な減価償却面でも大変優秀な投資先と言えます。

 

減価償却費は購入価格×償却率で算出され、償却率は建物の耐用年数が少ない、つまり古い物件ほど高くなります。

新築の木造家屋の耐用年数は22年と定められていますが、京都の長屋は築年数22年を優に超えています。

その場合耐用年数は一律4年とみなされ、コンスタントに減価償却費を計上することができます。

 

また中古物件には付き物のリノベーション費用も、トイレや照明等多くの設備で耐用年数15年として償却できます。

一方、購入価格として減価償却費に計上できるのは建物価格のみという点に注意が必要です。

 

2018年の国土交通省の調査によると京都の地価上昇率は全国1位となっており、今後ますますの高騰が予想されます。

土地建物比率においては比較的中古物件でも建物価値が高い、海外不動産に軍配が上がると言えるでしょう。

 

特にハワイなどのリゾート地にある物件は、築50年を超えても土地建物比率が90%前後と、多くの物件が20%前後の国内不動産よりはるかに高くなっています。

残念ながら今人気のテキサス不動産の土地建物比率は10%少ない80%前後が多くなっているのでその点は注意が必要です。

下記に過去減価償却について書いた記事を貼り付けておくのでご覧ください。

 

住宅を建築してから減失するまでの年数は、日本よりアメリカやイギリスの方が2倍以上長いため、新築と中古で建物価値がさほど変わりません。

10年以下の短期期間で売買することも多い海外不動産投資では、数年で建物価格が下がらないというのは非常に大きな強みです。

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リスク分散としての「京都の長屋」

リスク分散としての「京都の長屋」

国際情勢が不安定な昨今、為替レートが大幅に変動するリスクが高まっています。

海外不動産投資は外貨で売買するため、日本円との交換における為替レートの影響を大きく受けます。

海外不動産投資の方が優れている点が多いとは言え、国内不動産によるリスク分散を行うのは有効な手段と言えるでしょう。

 

京都は江戸・明治時代からの建物が多く現存していることからもわかる通り、テロや災害等のリスクが少ない土地です。

そのため、京都の長屋は長く使用することを前提とした安定的な需要が見込まれ、リスク分散にはもってこいの投資先です。

メディアでも頻繁に取り上げられる有名観光地ということもあり、最新の現地情報を得やすく今後の値動きを読みやすいのも魅力の一つです。

気軽に現地に出向き、物件や周辺環境の状態を肌で感じて確認できる点も、国内不動産投資の強みと言えるでしょう。

 

しかし不動産投資にもれなくついてくるのが空き室リスクです。

京都の空室率は13%前後と全国的に見ても低いのですが、物件選びは慎重にしなければなりません。

京都は木造住宅が密集し道路が狭いため、火災リスクが高く日当たりなどの住環境がよくない場所があります。

また、古い物件では耐震・気密性・断熱性など構造上の問題が購入後に判明することも多く、物件選びが難しい要因となっています。

建築基準法制定以前に建てられた物件もあり、構造上大きな欠陥がないか専門家にアドバイスを得ながら物件を選ぶことをおすすめします。

 

節税効果は中古物件でも建物価値が高い海外不動産投資に軍配が上がります。

しかし京都の長屋もリスク分散を考えると十分有望な投資先と言えるでしょう。

京都の長屋がもつ文化財としての希少性、土間やオープンスペースがある長屋ならではの用途の広がりなど、今後物件価値はますます高まっていくことが予想されます。

海外不動産との二刀流で京都の長屋の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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