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不動産開発投資ランドバンキングとは

アメリカ不動産開発投資ランドバンキングとは

わたしも実際に不動産開発投資(ランドバンキング)に2018年から投資していますが、2009年頃日本でランドバンキングの案件がよく出回っていました。

わたしの話を聞いた案件すべてWalton社(ウォルトン)の商品でした。

 

ランドバンキングについてお伝えする前にまずはWalton社について簡単にお伝えします。

Walton社(ウォルトン)とは
1972年カナダで設立した企業で、北米を中心にランドバンキングを429キロ平方メートル(129,762,451坪)この広さ東京ドーム8,650個分!わかりにくい!!
横浜市の面積が437.4キロ平方メートルなのでほとんど同じサイズを開発していると考えると凄いですね!
ランドバンキング事業を世界最大規模で管理しており、資産総額は$42億米ドル・顧客数は世界中に9万人以上にもなります。
より詳しく知りたい方はWaltonのホームページまで

 

 

当時この会社の案件をいつくか紹介してもらい何度も聞き検討しました。

かなり悩んだ結果最終的に投資しませんでした。

 

今はその当時の案件に投資してなくてよかったとその案件に投資した友人の話を聞いて思います。笑
(詳しくはリスクのところでお伝えします)

開発投資・ランドバンキングとは

不動産開発投資ランドバンキングとは

ランドバンキングを説明するのにバブルを経験されている方には『原野商法』というと理解しやすいかもしれません。

この土地将来価格が上がりそうだから買っておく!

数年後、上がったから売却。その差額が利益になります。

 

ランドバンキングの仕組みとしてはこれで間違いありません。ただ、将来予測と規模感が全く違うことと、しっかりとしたビジネスプランがあります。

よく聞く原野商法は

「友人(もしくは業者)にこの周辺の土地が上がると勧められ山林買ったんだよね」といったような話

 

このような話はバブル時代よくあったと聞いています。またこのような土地を所有されている方が「購入した山林を売るのに困ってるんだよね!」と言われる方が数十年たった今でも多くみえます。

これがまさに『原野商法』です。

 

ランドバンキングと原野商法との違い

原野商法は開発プランはもちろん開発許可なども何もなく運任せのギャンブルに近い投資で、逆にランドバンキングはプランあり・許可あり・マスタープランもしっかりあります。

1つのプロジェクト毎の規模感が大きく、シムシティサイズのイメージです(例えが悪かったらすいません)

一般的なランドバンキングの案件は、未開拓の土地だけどインフラ開発が今後行われる予定があるエリア、または都市の人口増加で不動産価格の上昇等の理由で人が今後移り住みそうな場所の開拓と開発計画へとなります。

 

一言で開拓と言っても簡単にできるものではなく、手間と時間がかかります。

何故かと言うと開拓前の土地は農地になっていることが多く、宅地に地目変更するには申請手続きなど多くの手続きを踏んで進めていかなくてはいけません。

手間と時間をかけプランを遂行することによって、価値の低い農地から街への価値を高めていきます。

 

過去日本でもランドバンキングの手法で森ビルの森一族・西武グループ・東急電鉄グループが多くの利益を得ています。

また海外ではアメリカ大統領の不動産王ドナルド・トランプ
香港最大の財閥である長江実業グループの創始者Li Ka Shing
最近だとバングラデシュのAhmed Akbar Sobhanがランドバンキングで1,000億円儲けたと報道されています。

 

開発投資・ランドバンキングの条件

開発投資・ランドバンキング成功の絶対条件人口増加

下記にUnited Nationsさんからお借りした2010年までの日本・アメリカ・バングラデシュの人口増加グラフを貼り付けておきましたのでみてください。

1番赤の濃い線が中央値となり、現状と変わらなかった場合のラインになります。

 

日本は2010年をピーク後、2040年過ぎに人口1億人を切っていきます。
厚生労働省が2018年7月資料

人口が減少傾向の日本では新たに街を開発しても人が減っているのではランドバンキングは成り立ちません。

 

次にアメリカは中央値でみると2100年まで増加傾向です。エリアさえ間違えなければ移り住む場所が必要になるのでランドバンキングが有効です。

また1,000億円儲けられたバングラデシュは2060年前後から緩やかに減少が始まりますが2040年くらいまでは着実に増加していきます。2030年くらいまでのランドバンキングはいいのではないでしょうか。

日本人口グラフ

↑日本の人口増加↑

↓アメリカの人口増加↓

アメリカの人口グラフ

↓バングラデシュの人口増加↓

人口増加バングラデシュ

United Nations参照

ちなみにWalton(ウォルトン)創業の地カナダもアメリカ同様2100年まで順調に右肩上がりの増加傾向でした。

 

 

メリット

不動産開発投資ランドバンキングのメリット

維持費

不動産開発投資・ランドバンキングは一般的な不動産投資と違い、不動産管理・修繕やクレーム処理などのメンテナンスや空室リスクや対策にかかる費用・時間・手間がかかりません。

また老朽化することもないので手間がかかりません。

仕入れ価格に関しては農地で購入しているという点から仕入れ時よりも値下がりするリスクは少なく、値下がりした場合も大きく価値が落ちることはまずないと考えられます。

 

価格

投資価格として少額から投資できる案件が多い

私が聞いた案件だと100万円からの投資ができる。

 

リターン

利益率が非常に高く投資額の2倍前後のリターンが狙えます。

また、一部の案件は元本保証もついてたりもします。

 

リスク

不動産開発投資ランドバンキングのリスク

売却時期

開発投資・ランドバンキングに投資した土地は開発計画(マスタープラン)に基づいて建築会社などに売却していきます。

期間は以前わたしが聞いた案件では4年〜7年で償還されると言われていました。

しかし、当時投資をした友人の話ではまだ売却できておらず10年近く資金を凍結してしまっています。また保険などのように途中解約などはなくいつか訪れる出口を待つのみです。

 

過去の事例をみるとプラン通り4年〜7年までに出口を迎えるケースも多くあるので、プロジェクト毎で時期のズレはあるようです。

 

為替

投資通貨は基本的には米ドルが多く為替リスクが発生してきます。

新興国のランドバンキングなどは現地通貨を利用した投資もあるようなのでまずは投資通貨が5年〜10年後も信用のおける通貨に投資することが大前提となり、出口を迎えた時に購入時より円高だった場合は損をする場合もでてきます。

 

価格

利益確定する時期は売却した時になりますと先ほどお伝えしました。過去のいくらくらいで売却されているのかというと投資額の2倍前後になります。

この価格は確定ではなくプロジェクト毎に価格は前後し、唯一確定されているのは元本保証(案件による)だけで売却時期・売却価格ともに未定です。

しっかり過去の事例を参考にしてから投資するプロジェクトを選ぶ必要があります。

 

 

まとめ

不動産開発投資ランドバンキングのまとめ

不確定要素が多いランドバンキングですが、元本保証もあるような投資になるので5年〜10年寝かせられるお金・日本の銀行やタンス貯金になってしまっているお金がある場合はおすすめです。

また大きなリスクを取りたくないけど可能な限りリターンは狙いたいという欲張りさんにもランドバンキングはおすすめです!!

 

Waltonのランドバンキングが日本では有名ですが、先進国でも複数社ランドバンキングをやっている会社があり、また新興国でも力を入れてすすめている業者もあるのでまずは色々な業者の話を聞くことをおすすめします。

 

私が投資している開発投資・ランドバンキングについて興味がある方はお問合せからご連絡ください。

問合せはこちらから

 

 

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Lagmo(ラグモ)です。

国内不動産・航空機・太陽光で投資と節税 アメリカ不動産から得る家賃収入を開発投資へ複利的運用中 不動産開発4年で資産200%増加|投資歴9年 筋トレでメンタルと健康を維持し、投資で自信とゆとりある自分をつくりだす。

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