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海外不動産投資は物件管理が大切

海外不動産投資は物件管理が大切

今、リスクヘッジの意味合いや投資機会の拡大という面もあって海外不動産投資を考える方が増えています。

確かに、国内の投資環境を見渡しても、長引く異常なまでの低金利や人口減少といったファンダメンタルでのマイナス面が多く見受けらます。

しかし、かと言って安易に海外不動産投資を行うのは危険です。

 

不動産投資というのは長い年月をかけて結果を出すことが必要となってくる場合があります。

そんな時、大切になってくるのは物件の管理会社です。

それでは、そんな管理会社選びについて見ていきましょう。

 

 

海外不動産投資は管理会社選びが大切!

海外不動産投資は管理会社選びが大切!

日本国内に不動産を持っていても管理体制は大切なことは言うまでもありません。

「不動産は管理を買え」

という言葉があるくらいですから。それが海外ともなるとなおさらです。

なぜなら、自分で確認し、判断、指示をすることができないからです。

 

例えば、自分の物件の稼働状況が最近低下しているとなっても、それがどうしてか自分で確認することができません。

もちろん、信頼できる管理会社の管理のもとなら任せておけば大丈夫ということもあるかもしれませんが、やはり自分の物件のことは自分で把握しておきたいですよね。

それができないから、海外不動産投資では管理会社選びが大切なのです。

 

 

海外不動産投資で管理会社選びに失敗すると?

海外不動産投資で管理会社選びに失敗すると?

海外不動産投資で管理会社選びに失敗すると、大きく利回りが低下することに繋がります。

当初の利回りより低下してしまっては、場合によっては完全な投資失敗に終わる可能性があります。

これは、売買によるキャピタルゲインを狙う場合でも、また、賃貸によるインカムゲインを狙う場合でも同じです。

 

それでは、その理由について見ていきましょう。

 

物件価値の低下

管理会社によっては、物件の維持管理体制がずさんなことがあります。

日々の清掃といったことも勿論ですが、適切なメンテナンス(リノベーションなど)がなされていないと物件としての価値は低下していくばかりです。

これでは、あなたの大切な資産の資産価値が損なわれてくばかりです。

そして、修繕費用など大きな出費につながることにもなりかねません。

 

稼働状況の低下

物件の維持管理ともう一つ大切なのは、借主の募集です。

購入した時点で借主がいたとしても、その後、解約等おきるかもしれません。

そんな時に迅速に、そして効果的に募集を行ってもらったり、家賃を滞納者が出た場合すぐに請求を進めてもらえないと物件からの賃料収入が途絶えたり、減少したりしてしまいます。

これはもちろん、あなたの不動産投資にとって大きなダメージになってきます。

 

 

海外不動産の管理会社と日本の管理会社の違いは?

海外不動産の管理会社と日本の管理会社の違いは?

日本の不動産管理会社と海外の不動産管理会社では、その体質に大きな違いがあります。

それは、どちらが正しいとかいうことではなくて、そういうもんだという風に納得しないと仕方がないことです。

現地には現地なりの常識や取り決めみたいなものがありますから、私たちが要求すること自体が間違いであることがあります。

 

責任範囲が明確

日本の不動産管理会社の場合はどちらの責任範囲か明確でないことや、本来の業務から離れた可能性のあるものでも、お付き合いの範囲で頼むことができるかもしれません。

「ついでに、○○をお願いできない?」みたいな感じにです。

しかし、海外の不動産管理会社の場合はそうはいかないことが多いです。

日本と違って海外は契約社会でもありますし、好意で何かをしてくれるということが少ないからです。

「それは、私の仕事ではありません。」や「それには〇〇ドルかかります。」で終わってしまいます。

 

担当者以外は対応不能

日本の管理会社の場合は、直接の担当者以外でもある程度対応してくれます。

それなりの情報の共有もしているでしょうし、個人の責任範囲を超えて組織・会社として対応していこうという認識が日本の管理会社にはあります。

しかし、海外の管理会社の場合はそういった認識がないことが多いですから、担当者以外は対応してくれないことが多いです。

 

レスポンスが遅い

電話にせよ、メール等にせよ、日本の管理会社の場合はその対応の速さがウリものです。

しかし、海外の不動産会社の場合は、そのあたりは非常にルーズな場合があります。

 

レスポンスの悪さは覚悟しなければいけないかもしれません。

 

 

海外不動産の管理会社を探すには?

海外不動産の管理会社を探すには?

では、

海外不動産の管理会社を探すにはどんな方法があるのでしょうか。

購入の際の状況等によって変わってくると思いますが、色々なケースを見ていきましょう。

 

日本で探す

日本国内で、日本の不動産会社等を経由して管理会社を探すことができる場合があります。

比較的信頼のおける会社を紹介してくれる場合が多いです。

 

現地の日系不動産会社に依頼する

海外と言っても場所によっては、日系不動産会社等があることがあります。

これらは比較的やり取りがしやすいとも言えます。

 

海外不動産投資のコンサルタント等に依頼する

海外不動産投資の際にコンサルタント的な役割を担う会社があると思います。

そういったところを通じて管理会社を探してもらうのも現実的かもしれません。

 

 

海外不動産の管理会社を選ぶ際のポイントは?

海外不動産の管理会社を選ぶ際のポイントは?

では、実際に管理会社を選ぶさいにはどんなことに注意していけばいいのでしょか。

いくつかポイントを挙げておきます。

 

対応状況を確認する

実際に何度かメール等でやり取りをしてみましょう。

そして、その際のレスポンスの速さやどこまで明確に答えてくれるか等の状況を確認してみましょう。

 

管理や募集の方法を具体的に聞いてみる

漠然と管理や募集を任せるのではなく、具体的にどういった方法で管理をして、どういう風に募集をするのかというのを確認することは必要です。

確認してもその通りにしてくれるとは限りませんが、大切なことです。

 

 

まとめ

海外不動産投資は物件管理が大切のまとめ

海外不動産投資の管理会社選びについて見てきましたが、この部分をおろそかにすると後で大変な目にあいます。

イギリスやアメリカでは100年を超える物件も沢山あり、それらの物件も未だ高い価値を維持し売却時には購入価格よりも高い値で取引されるケースが多くあります。

長期的投資を目指される方が多いかと思いますので出口で失敗しないためにも購入前にしっかりと管理会社を確認しておきましょう。

 

単に安いからとか、利回りがいいからだけで投資をすることは、とっても危険です。

タイ(バンコク)・フィリピン(マニラ・セブ)であれば私の知人の管理会社がありますのでご相談にのることが可能ですので一度お問合せください。

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Lagmo(ラグモ)です。

国内不動産・航空機・太陽光で投資と節税 アメリカ不動産から得る家賃収入を開発投資へ複利的運用中 不動産開発4年で資産200%増加|投資歴9年 筋トレでメンタルと健康を維持し、投資で自信とゆとりある自分をつくりだす。

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