海外不動産投資 節税

海外不動産が節税に効果的な理由と注意点

海外不動産が節税に効果的な理由

海外不動産投資セミナーが毎週末開催されています。

こんなに多くのセミナーが行われているということはそれだけ多くの投資家さんが注目していることだと思います。

 

投資家の投資目的や好きなエリアが違うこともあり、多種多様なセミナーがある。

エリア:アメリカ:フィリピン・ベトナム・イギリス・バングラデシュなど

目的:キャピタルゲイン(売却益)、インカムゲイン(家賃収入)、永住権取得や節税など

 

今回は海外不動産投資の中でも節税効果を得るために投資を検討されている方へメリットを書いていきます!

目次┃海外不動産が節税に効果的な理由と注意点

 

海外不動産投資の節税の仕組み

不動産投資には他の投資にはない『減価償却』という制度があります。

この制度は海外不動産であっても国内不動産同様利用することができます。

ポイント
減価償却というのは建物部分法定耐用年数で配分し費用として計上できる。

ここで重要になってくるのが【建物部分】【法定耐用年数】です。

この2つが日本と海外の間にネジレを生むことで大きな節税メリットを作り出してくれています。

 

耐用年数の違い

日本

まず日本の新築木造建物(いわゆる一戸建て)の耐用年数は22年

中古木造建物(築年数22年より新しい)の耐用年数は下記のような計算になります。

耐用年数=(法定耐用年数ー経過年数)+経過年数×0.2

例えば 木造建物 築年数20年の物件の場合

(22年ー20年)+20×0.2=2年+4年=6年

となります。

また築年数22年を超える物件の耐用年数は4年となります。

 

国税局のHPに中古資産の耐用年数について記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm

アメリカ

これがアメリカの住宅の場合、耐用年数は一律で27.5年

日本のように耐用年数22年過ぎた木造建物の価値は二束三文!ということはアメリカではありません。

アメリカの中古取引市場では築年数が30年以上の木造戸建住宅だとしても活発的に売買されています!

 

その理由として

・アメリカ建物は定期的に修繕が行われ、管理がしっかり行き届いている物件が多い

・売却を見込んだ購入をしている

アメリカ人の住宅の住み替えは平均で11回

 

子供が生まれた時、転職、リタリア時には住み替えをしていることが多く。購入時に売却のことも見込んで購入するということに納得もできますよね!!!

 

ネジレ

日本で22年を超えた木造住宅は償却が終わっているので価値としては限りなく0に近くなります。

しかし、アメリカの木造住宅では築年数に関係なく購入した時点から27.5年の償却となります。

例えばアメリカ人が木造戸建住宅築年数30年の物件を購入した場合、その時点から再度27.5年の償却となり築57年まで償却は続きます。

法定耐用年数27.5年はアメリカ側の税法。

法定耐用年数22年は日本の税法。

 

このネジレを利用して日本居住者がアメリカ不動産(アメリカに限らず海外の不動産でも可)を購入した場合現地法定耐用年数は適応されず、日本の法定耐用年数22年が適用されます。

 

おまけ(イギリス)

ネジレのカッコの中に書かせていただきましたが、法定耐用年数はどこの国の不動産だとしても日本居住者は日本の税法が適応されます。

 

例えばイギリス

イギリスでは築年数200年や300年を超えるような物件の多いイギリスには根本的に減価償却という概念がありません。

なので築年数が古くなろうが価値がある。という考えです!

 

現地では減価償却という概念がないとしても日本居住者がイギリスの物件を購入した場合、減価償却を利用した節税をすることが可能です。

ただし、イギリスは木造戸建住宅よりもレンガ造りの住宅が一般的なので4年償却とはならず、築38年以上の物件で7年で償却することが可能になります。

 

注意したい建物比率

もう1つのネジレは『建物比率』になります。

この建物比率によって減価償却の金額が大きく変わってきますので注意が必要です。

国土の狭い日本は土地の価値が高く評価され建物比率は30ー40%くらいになります。

 

アメリカは州や建物によって建物比率が変わってきます。

全部の州は書くことができないので人気のエリアと注目エリアの建物比率をお伝えしていきます。

 

ハワイ

日本人に人気なハワイの一戸建ての建物比率の多くは50%ー70%

ただ、戸建住宅だと1億円以下はまず見当たらないでしょう。

コンドミニアムの場合は90%前後建物比率が多いです。

利回りは2−3%あればいいといった感じになります。

ハワイは節税(減価償却)を狙って購入するも否認されるケースがあるので気をつけてください。

 

ロサンゼルス(カリフォルニア)

ハワイに次いで人気のあるロサンゼルス(カリフォルニア)の一戸建ての建物比率は70%ー80%

ハワイと同じく投資するには1億円は必要と考えてください。

エリアを気にしなければ安いところもあります。ただ、それには理由がしっかりあります。

出口を考えての投資であればわたしなら最低1億円は必要と思います。

利回りは3−4%

 

テキサス

今大注目エリア『テキサス

州の法人税・所得税をなく法人誘致に積極的な州。

有名なのは全米TOYOTAがカリフォルニアから移動したエリア「プレイノ

このエリアは日本人からの注目のエリアだけではなく、全米が注目しているエリアになります。

このエリアの一戸建ての建物比率は80%前後が多いです。

しかし、ハワイ・ロサンゼルスと比べ3分の1の価格で1戸建てが購入できるケースが多く、シリコンバレーから移動している人も多いと聞きます。

利回りは4−6%

本当に人気エリアで、わたしが問合せした2日後売れてしまっていました。

1点、固定資産税が高い(アメリカで4番目の高さ)のでしっかり確認する必要があります。

 

オハイオ州

テキサスがTOYOTAなら、オハイオはHONDA

テキサスの住宅価格は年々勢いを増して上がってきています。そこで次にと出てきているエリアがオハイオ州となります。

このエリアの一戸建ての建物比率は90%前後と高い比率が多いです。

利回りは6−8%

他のエリアと比べ利回りが高いし、建物比率も高いのでインカムゲイン・キャピタルゲイン両取りできる!というエリアにはなります。

注意としては立地・立地・立地!

過去数年の取引価格や固定資産税をよくみて上昇エリアかどうかを調べる必要があります。

 

アリゾナ

わたしLagmoおすすめアリゾナ

テキサスと同じく法人税を撤廃して法人誘致に積極的な州で、カリフォルニアからIT企業が移り自動運転車のテストが積極的に行われています。

一般的に注目度はまだ高くない(日本人の方には)が、アメリカではテキサスに続き勢いのある都市になります。

このエリアの一戸建ての建物比率は90%前後とオハイオ州同等の高い比率の物件が多いです。

利回りは5−7%

一戸建ての価格はテキサスが値上がりしてきていることもあり、ほぼ同等の金額か少し割安に購入できます。

将来性がありまだテキサスと比べると割安なのでキャプティブも十分に狙いつつインカムゲインもそこそこ取れる。

建物比率も十分なのでトータルでバランスがいい!

 

 

節税効果はどのくらい

節税┃海外不動産が節税に効果的な理由と注意点

ハワイ不動産のケース

築年数33年の木造戸建住宅 建物比率70%の物件を2億円で購入した場合

建物:1億4000万円
土地:6,000万円

となります。

 

法定耐用年数22年以上の物件となるので4年で償却が可能なので

1億4000万円 ÷ 4年 =3500万円

減価償却額が4年間3500万円/年を給与所得からマイナスすることができます。

給与所得 − 3500万

 

年収8000万円の方は税率45%(4000万円以上は同じ税率)なので3600万円の税金となり、4年間は100万円のみの納税(3600万円の節税)なので大いにメリットがあるということになりますね!!

 

 

テキサス不動産のケース

築年数23年の木造戸建住宅 建物比率80%の物件を2500万円で購入した場合

建物:2000万円
土地:500万円

 

法定耐用年数22年以上なので4年で償却になります。

2000万円 ÷ 4年 =500万円

減価償却額が4年間500万円/年を給与所得からマイナスすることができます。

 

年収1500万円以上の方は税率33%、年収1800万以上になると40%になるので

1500万円の場合495万円支払っていた税金が4年間は0となります。

 

 

今後

27年度の会計監査員の決算検査報告で

国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。そして、賃貸料収入を上回る減価償却費を計上することにより、不動産所得の金額が減少して損失が生ずることになり、損益通算を行って所得税額が減少することになる。

したがって、本院の検査によって明らかになった状況を踏まえて、今後、財務省において、国外に所在する中古の建物に係る減価償却費の在り方について、様々な視点から有効性及び公平性を高めるよう検討を行っていくことが肝要である。

本院としては、中古の建物に係る減価償却費について、引き続き注視していくこととする。

このように報告されています。

いつどのタイミングで改正されるかは誰にもわかりませんが、常に注視して不動産を購入される際は減価償却ありきの投資は絶対に避けるべきです。

 

会計監査HPに27年度決算検査報告の「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」参照
http://report.jbaudit.go.jp/org/h27/2015-h27-0923-0.htm

 

 

節税する上で注意する点

海外不動産が節税に効果的な理由と注意点

海外不動産投資をやられる多くの方は減価償却で節税メリットを得る方が多いかと思います。

しかし、せっかく購入した不動産が減価償却として否認され、節税にならなかったら大きなメリットの1つを失ってしまいます。

そんな事にならないように事前に注意点に気をつけ購入してください。

 

共同所有物件

不動産ファンドの購入や匿名組合・任意組合に参加して不動産の一部の権利を所有する場合は減価償却のメリットを得ることはできません。

100%自己名義の不動産のみに減価償却が使えます。

 

自己使用物件

これはハワイの物件に多いケースもです。

  • 購入者さんがハワイ好きで念願のオアフ島に憧れの一戸建てを数億円で購入。
  • ハワイ好きな購入者さんなので定期的にハワイに訪れ自分で購入した物件を使用、もしくは賃貸する人を選び貸すまでに時間を要し長期間空室状態が続いてしまった。

税務署はこれを自己使用目的とみなします。

 

購入時の価格

減価償却を利用した節税をする為に海外不動産投資をおこなう方は、まず自身の課税所得額をしっかりと把握しておくべきです。

年収1500万円の方が減価償却目的で築年数22年以上の物件を3000万円の不動産を購入した時、4年間600万円の減価償却を使えるとしても納税金額がそこまで支払っていなかったらメリットがないですね。

 

単純な不動産投資として物件購入が本来の不動産投資なので減価償却を目的とせず、インカムゲインもしくはキャピタル狙いの投資であれば全く問題ありません。

 

まとめ

まとめ:海外不動産が節税に効果的な理由

海外不動産投資は2つのネジレのおかげて最短4年と短期で大きな減価償却を得ることが可能になることがおわかりになったと思います。

この節税方法は個人・法人にも有効になります。

 

今個人の節税でできることはかなり限られ、海外不動産投資は高所得者の方に特にメリットがあり大きく節税をすることが可能になります。

また、法人も近年使える節税もかなり限られてきています。

 

何度も言いますが、減価償却を狙っていくのはいいけどもしっかり出口戦略も考えて購入してください。

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Lagmo(ラグモ)です。

国内不動産・航空機・太陽光で投資と節税 アメリカ不動産から得る家賃収入を開発投資へ複利的運用中 不動産開発4年で資産200%増加|投資歴9年 筋トレでメンタルと健康を維持し、投資で自信とゆとりある自分をつくりだす。

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